2020年9月27日，据《金融时报》报道，美国商业地产估值已经较正常时期贬值四分之一甚至更多。业内人士认为，当下美国购物中心、酒店等商业地产遭到疫情冲击，如今美国地产行业正步入寒冬。富国银行研究报告称：一旦商业地产所有者还不起贷款，其抵押的地产估值将会下降，平均贬值幅度高达27％。以估值为2590万美元的休斯顿一家皇冠假日酒店（Crowne Plaza hotel）为例，本月该酒店价值较2014年被捆绑进CMBS交易时下跌了46%。自3月份以来，该酒店就一直没有偿还抵押贷款，并在5月份被移交给特别服务机构。另一家距离洛杉矶市中心约20分钟车程的米拉达假日酒店（Holiday Inn La Mirada）最新估值为2210万美元，较2015年下跌了27%。此外，由于自4月以来没有还清抵押贷款，美国田纳西州哥伦比亚的一家假日酒店今年9月估值大跌37％至770万美元。

 

富国银行研究报告涵盖了自4月1日以来新评估的116家捆绑在CMBS中苦苦挣扎的房地产，其中有68家是本月进行评估的。在全部抵押贷款中，有75笔和酒店有关，另有26笔和零售地产相关。

 

CMBS 的基础资产一般为商业房地产抵押贷款,其中“商业房地产”包括商业物业和多家庭不动产两类,前者主要为写字楼、商场、酒店、健康医疗中心和工业用地,后者主要为用于出租的公寓楼,一般均需已建成且能够持续产生运营收入。值得注意的是,CMBS 贷款一般仅由被抵押的商业房地产提供还款保障,对借款人没有追索权。

 

据外媒报道，今年二季度，在美国，坏账风险最高的10家银行，其不良贷款合计猛增62%，其中，商业房地产的不良贷款增幅高达144％，至260亿美元。为了弥补由于房地产萎靡产生的巨亏，目前美国各大银行已开始提高拨备。

 

一边是美国商业地产风雨飘摇，另一边，以中国为首的投资者们正在加速撤离。Real Capital Analytics数据显示，2019年，中国投资者净卖出美国商业地产价值近200亿美元（约合1400亿人民币）。今年8月，由于美国哈德逊广场（Hudson Yards）项目开发商拖欠还款，中国投资者已经申请仲裁，要求开发商退还近10亿美元投资款项。

 

加上美国第二轮疫情来袭，美国地产似乎不再是投资里眼里的香饽饽。截至9月28日10时37分，全美确诊人数已经达到732万例。业内人士认为，如果美国疫情得不到进一步控制，当地房地产市场将陷入更深危机。

 

摩根士丹利（Morgan Stanley）报告认为，预计办公大楼将贬值40％，租金继续下滑，纽约市中三分之一的酒店将面临破产。