中国地产商失足东南亚

    游旭东：除了产业新城，中资地产公司以住宅为主的海外造城计划大多说不上成功，更有地产巨头被海外项目拖垮，陷入困境。

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更新于2022年9月9日
在马来西亚与新加坡交界的柔佛海峡，一排排住宅楼在人工岛上拔地而起，却大多无人居住，宛如“鬼城”。

——BBC，马来西亚大型地产项目“森林城市”疫情下宛如“鬼城”

2022年8月，据BBC报道，由中国房地产巨头碧桂园开发，最初预计约有70万人将在这里定居的“森林城市”楼盘陷入困境。在开工八年后，据估计只有约2000人在这里落户，其中许多是开发商员工、国际学校学生和家属。

还有新闻报道说，最终只住了不到500人，并将这个项目评为“全球第二无用项目”。森林城市与最初的设想相去甚远，沦为“鬼城”。

“鬼城”是前些年中文互联网上常出现的一个词，如郑州郑东新区、鄂尔多斯康巴什等，都被冠以鬼城的名号。不过随着中国大规模城镇化的推进，这些“鬼城”也慢慢亮起了灯。赚得盆满钵满的地产公司在预料到国内的建设即将减速后，一部分将目光投向以东南亚为主的那些尚未经历大规模城市化进程的国家。

2010年前后，快速成长的碧桂园开始谋划“走出去”，他们的选择是马来西亚。

碧桂园并不是一上来就敢在海外做规模如此巨大的项目，如果回顾碧桂园在马来西亚的投资历程，其初期的项目甚至可以说得上非常成功。2013年，碧桂园在马来西亚的第一个大型项目——碧桂园•金海湾开盘，创下开盘热销约94亿人民币的销售佳绩，不但打破马来西亚房产销售纪录，单盘销售成绩更超越了当地房产销售冠军集团。不过这并不是碧桂园在马来西亚的第一个项目，在此之前，他们还开发了两个别墅楼盘，也都卖得不错。

金海湾的成功给了碧桂园掌门人杨国强足够的信心，他开始筹划一个更大的、能承载他梦想的巨无霸项目。

2015年，碧桂园马来西亚森林城市项目揭幕。位于马来西亚的最南端——柔佛州新山市，与新加坡不过一水之隔，最近的距离点只有2公里左右。碧桂园和柔佛州政府分别持有森林城市项目60%、40%的股权。

据碧桂园官方发布的资料显示，森林城市原规划面积20平方公里，计划投资额约6000亿元，预计开发周期长达20年。

2016年，森林城市高歌猛进，实现了180亿元的销售额。这一年，碧桂园的销售额为3088亿元；2017年碧桂园的销售额达到了5500亿元，首次上榜世界500强，杨国强也终于圆了自己的世界500强梦想；2017年3月，柔佛州苏丹率领皇室理事会成员，专程来到位于广东佛山的碧桂园总部，册封杨国强为柔佛州一级拿督勋衔。

时任马来西亚总理纳吉布极力支持杨国强。他对森林城市的评价是这样的：柔佛州和森林城市将会成为马来西亚新的经济增长重心。

但纳吉布的极力支持也给森林城市项目埋下了政治风险。2017年，已经92岁的马来西亚前总理马哈蒂尔在参观了森林城市之后却极为不满地指责，“森林城市”是一个外国人聚集地。

随着2018年93岁的马哈蒂尔再次成为马来西亚总理，碧桂园森林城市迎来转折，马哈蒂尔在公开场合表示，不允许森林城市对外国人销售，也不会给外国买家发签证——外国人才是森林城市的主要购房人群。

之后，森林城市项目开始急转直下，2019年10月—2020年初，该项目传出大规模裁员消息。到2020年6月，网络上关于森林城市项目虚假宣传及不兑现承诺的投诉比比皆是。于是自2018年之后，森林城市项目就从碧桂园公司的年报上消失了。

更致命的打击是始于2019年年底的新冠疫情，疫情爆发后，国际旅行基本停滞。因为中国政府严格的防疫政策，就算在疫情稍微缓和，森林城市项目的中国购房者依然无法走出国门，也就出现了文章开头提到的“鬼城”景观。

虽然森林城市项目陷入困境，且国内地产受调控持续升级、融资环境趋严、多地疫情不断反复等因素影响，但碧桂园在国内仍然有庞大的基本盘。2022年8月，碧桂园发布公告称，预期2022上半年核心净利润为45-50亿元。森林城市并未动其筋骨。

与森林城市相比，另一个中资地产在印尼投资的巨型项目则彻底将企业拖入泥潭，至今难以翻身。

宏立城是一家贵州本地房企，在投资参与印尼美加达新城前，仅操盘过两个地产项目：贵阳山水黔城项目和花果园项目。

但仅凭花果园这一个项目，宏立城就挤进了2012年的全国楼市销售10强，超过一众老牌房地产开发商。

花果园全称为“宏立城•花果园”，公开资料显示，其总建筑面积达到惊人的1830万平方米，规划居住人口35万人，预计建成后将拥有50万常住人口。2010年10月开盘以来，单盘销量连续23个月高踞全国之首，花果园因此被称为“亚洲第一神盘”。宏立城也一跃成为贵州当地最大的房地产企业。

2017年，在花果园项目取得成功后，宏立城开始寻找下一个超级项目，企图复制花果园奇迹。宏立城集团掌门人肖春红当时认为国内其他项目“没有超越性，没有挑战性，他要搞就要搞一个更大的。”此后，宏立城将目光投向海外，位于印度尼西亚的美加达新城引起了它的注意。

美加达新城最初由印度尼西亚最大的金融控股财团之一力宝集团（Lippo Group）单独开发，位于印尼首都雅加达市，占地面积高达2200万平方米，项目占地面积超过花果园项目数倍，美加达新城投资高达278万亿印尼卢比（约合人民币1311亿元），将成为雅加达最大的卫星城。也将超过花果园，成为世界最大的地产项目。

花果园的成功经验吸引了力宝集团的目光，主动邀请宏立城参与美加达新城开发，或是看中其操盘大盘的经验。合作模式是力宝出地，宏立城负责开发和销售。

但在开发过程中，宏立城与力宝出现了分歧。美加达新城早期开发均由力宝出资，宏立城负责运输人才，但后期力宝不愿再继续供血，变成了宏力城独自支撑，这期间总承包商中建四局垫资了大部分工程款。

2017年5月，美加达新城第一次开盘销售，当天卖出16800套，但印尼的地产销售模式与中国不同，购房者交付的仅仅是少量的定金，而且之后可以退款。宏立城无法以国内常见的高周转模式回笼资金。此外，外国人在印尼买房只能拥有房屋的使用权，正因为“使用权”让他们几乎不可能向印尼的金融机构申请到抵押贷款，这让很多海外购房者迟疑。

美加达新城巨大的项目体量和销售资金回款方式给了宏立城巨大的压力，2017年年底，宏立城传出资金链紧张的消息，负责美加达新城设计任务的美创工程咨询（深圳）有限公司在2018年8月因未按时缴纳物业费用被查封，处于断水断电状态，员工无办公场所，只能于当日被迫离职。美创由宏立城于2017年年底筹划，2018年1月在深圳注册，与印尼的另一家设计院MSU规划院，共同服务于宏立城在印尼的超级大盘“美加达新城”的一期、二期工程。

宏立城想在印尼复制其在贵州的大盘神话，但对印尼当地市场并不了解，导致其折戟海外。美加达新城的投资直接拖垮了宏立城，在介入印尼项目前，宏立城刚刚和老干妈一道入选贵州百强民企，老板肖春红登上贵州富豪榜第三名，宏立城以8.34亿元的纳税总额位居贵州省地产企业第一。

2017年之后，宏立城急转直下，成为“老赖专业户”，被列为失信被执行人10次，被强制执行443次，花果园超百处资产被摆上法拍平台。

如今，在宏立城的官网找不到任何关于印尼项目的介绍，能搜索到的消息多是宏立城拖欠员工工资和供应商欠款的消息。

但并不是所有中资地产的海外造城计划都是如此。

地产造城，对于中国来说不是个陌生的概念。前有宏立城花果园，后有恒大海花岛，但最为著名的就是华夏幸福开发的河北固安产业新城。

20年前，固安还是一个以生产钓具、肠衣、滤芯、塑料等低端传统产业为主的农业大县。2002年，华夏幸福到此投资、开发、建设、运营固安产业新城。一句“我爱北京天安门正南50公里”响彻京津冀。凭着在固安的成功，华夏幸福从一家名不见经传的地区房地产商，一跃成为国内地产商TOP10。

乘着“一带一路”的东风，2015年，华夏幸福发布公告，宣布与印度尼西亚PT Alam Sutera Realty Tbk公司（以下简称“AS”）签署备忘录。华夏幸福核心产品——产业新城首次“出海”，在印尼万丹省唐格朗市的Pasar Kemis合作开发卡拉旺产业新城。

紧接着的2016年1月，华夏幸福公告称已与印度哈里亚纳邦政府签署一份谅解备忘录，内容主要包括邦政府与华夏幸福已原则上决定采用PPP模式在哈里亚纳邦协商并开展产业新城开发。

之后，随着环北京楼市的降温，华夏幸福陷入困境，但就算在困境中，也未传出华夏幸福抛售海外产业的消息。2019年6月，印尼卡拉旺产业新城六大项目举行集体开工奠基仪式，包括印尼lKIMURA集团、沃克电商（WOOK）、广东好心情食品、青岛瑞源集团、苏州博瑞生物、Binamitra Kwartasedaya等知名企业的项目建设全面启动。2021年，卡拉旺产业园入选境外经贸合作区试点的“四国五园”（指内地企业在马来西亚、泰国、印尼、柬埔寨四国设立的马中关丹产业园、泰中罗勇工业园、中国印尼经贸合作区和华夏幸福印尼卡拉旺产业新城、西哈努克港经济特区五家有代表性的境外经贸合作区），成为承接中资“走出去”的目的地。2022年，韩国LG宣部计划在西爪哇省卡拉旺产业新城建造的价值36亿美元的电池工厂供应原材料。

森林城市、美加达新城、卡拉旺产业新城是中资地产公司出海“造城”的三个代表。经历了中国近20年飞速城镇化的地产巨头们，希望能在海外复制国内的经验。但现实是，国内的经验挪到国外不一定有效，除了产业新城，以住宅为主的海外造城计划大多说不上成功，没能复制国内的成功，更有地产巨头被海外项目拖垮，陷入困境。