完善中国房地产市场调控政策思路

      最近1-2年，各地政府先后出台了许多控制房价上涨政策，但是，房价越控越高，今年竟然出现全民炒房、全国性无房可买现象。关键因素，是各地政府调控政策不得要领，没有抓住房价上涨关键因素，反而推高房价。控制中国城市房价上涨方法简单：
    1、恢复允许各单位自主建房。房子是用来住的，不是用来炒的。政府政策必须按照房子住的属性来调整---恢复过去各单位自主集资建房，只给单位职工住，不得对外卖。房子住的属性才能得到充分体现。为解决公平问题，无单位的居民，只要约定10户以上，在规划区内，也可以自主合作建房。中国城市房价，自从取消单位集资建房后，很快被炒起来。
    2、农村土地跟国有土地同等自由市场交易。城市郊区农村土地不需政府统一征收、变成国有土地，再由政府统一挂牌交易，农村土地可以自主公平自由参与市场买卖，增加住房土地供给来源，降低建房土地成本。
    3、允许现有小产权房上市交易。
    4、开征房产税。统一、简化现在多项目房产税制度，合并为一二房产税税目。家庭2套房内，免征房产税。第三套以上开始征收房产税，房产税收入归地方政府所有。
    5、买入的新房5年内不得交易。现在炒房团动辄几栋一口买下，使得当地刚需者无房可买，只能高价从炒房团手中购买。政府应该规定：买入新房后，未满5年的，不得买卖过户。让短炒客变成长期投资者。
    6、放宽房地产企业市场准入，增大房地产市场竞争力度。目前中国城市房地产价格几乎被万科、恒大、龙湖、鲁能、金科等20几个大集团控制。他们虽然不签订价格同盟协议，只要私下打听、商议一下，就可以轻松统一一个城市的房价。只有让房地产市场如服装一样，增加更多竞争对手，充分竞争，房价自然会下降到跟百姓收入水平相当程度。充分竞争，是降低商品价格的最好手段。
    7、地方政府收入补偿。现在地方政府财政收入的30%---40%来源于房地产相关市场。地方政府收入对房地产市场依赖性很强。地方政府领导很担心房价下降，内心里不愿降低房价、减少政府收入。中央政府需要设立一个过渡期房价下降地方政府收入补偿机制--（1）土地出让金、耕地占用税、契税等房地产市场相关税费，不纳入地方政府财政收入政绩考核；（2）土地出让金等上交中央财政部分收入，全额返回地方；（3）中央政府发行特别国债，消化部分地方政府到期债务和国有银行住房贷款呆账。
    8、国家统计局每月公布各省市区主要城市商品房库存数据。县级城市商品房库存数据，由省市区政府在当地政府网站、报纸、电视上每月按时公布。房地产开发商必须在销售大厅每日更新公布最新库存数据，现在，地方房管部门不愿公布当地城市商品房库存数据，房地产商更不愿意公开库存数据，政商合伙，实施“饥饿式销售”，制造“无房可卖”紧张局面，诱导百姓排队抢房。住房，衣食住行，关系百姓基本生存问题，当地商品房库存数据，按照政府公开条例，应该、必须对百姓公开。

     附件：
      中新网2018年6月24日电 据西安市房管局网站消息，2018年6月23日，西安市政府办公厅印发了《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》，《通知》明确，暂停企事业单位购买住房，防止以企业名义投机炒房。

　　《通知》强化了商品房预售许可及交易管理。主要有以下几方面内容：

　　第一，规定预售许可申报面积的最小规模，防止房地产开发企业多次分批、分幢开盘，拖延上市销售时间；

　　第二，强化商品住房价格申报制度，坚决保持调控决心不动摇，力度不放松，确保西安市住房价格平稳；

　　第三，调整了西安市住房限售政策，已取得不动产权证书的商品住房再次上市交易，须取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》；

　　第四，暂停企事业单位购买住房，防止以企业名义投机炒房。

　　《通知》明确支持刚需家庭购房。在购房登记时，登记人按刚需家庭、普通家庭进行分类登记，公证机构、开发企业应按照刚需家庭、普通家庭为先后次序进行摇号，开发企业应提供不低于全部摇号销售房源50%的比例优先满足刚需家庭。

　　刚需家庭在本类别摇号未中的，可再次参与普通家庭摇号顺序。